HomeNhà đất

Đòi nhà đã bán có được không ?

Like Tweet Pin it Share Share Email

Tranh chấp hợp đồng thục nhà|Luật sư ThúcHỢP ĐỒNG THỤC NHÀ

Trong một lần trên lớp, tôi đã nhận được câu hỏi của một học viên, phản ánh một hiện tượng đang xảy ra khá phổ biến trong xã hội ta hiện nay.

Một người mua nhà, đặt cọc số tiền 300 triệu đồng cho người bán,  hai bên mua và bán đã đồng ý thỏa thuận thời hạn trong hợp đồng cụ thể như sau :

  • Sau 1 năm người bán trả đủ lại tiền + 15% cho người mua và lấy lại nhà, đổi lại  trong thời hạn 1 năm người mua có quyền sử dụng nhà mà không phải trả tiền thuê nhà ..
  • Trường hợp sau 1 năm ngưới bán không hoàn lại tiền +15% cho người mua thì phải chuyển giao quyền sở hữu nhà (căn nhà trị giá 1,2 tỷ đồng)”

Thỏa thuận đơn giản vậy thôi mà pháp lý thì phát sinh những vấn đề khá rắc rối, phức tạp.

Câu hỏi đặt ra là:

Theo quy định pháp luật, hợp đồng trên thuộc loại hợp đồng nào (hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng vay mượn thế chấp nhà, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, hợp đồng thuê nhà….) giá trị pháp lý hợp đồng đến đâu, nếu xảy ra tranh chấp thì Tòa sẽ  xử như thế nào…?

Lần đó, tôi đã viện dẫn PLDS Việt Nam hiện hành để nhận định và đã trao đổi với học viên những ý sau:

–  Xác định giao kết trên có phải là giao kết mua bán nhà hay không ?

–  Quan hệ mua bán nhà đã hình thành hay chưa?

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2005:

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán

Theo quy định tại Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005 :

1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác;

2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Hai yếu tố cơ bản hình thành nên một hợp đồng mua bán :

1. Bên bán chuyển giao tài sản và quyền sở hữu cho bên mua;

2. Bên mua thanh toán tiền theo thỏa thuận cho bên bán

Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng đặc biệt lại càng phải tuân thủ pháp luật chặt chẽ hơn., đối tượng tài sản đưa ra giao dịch có giá trị lớn và thuộc loại tài sản phải đăng ký.

Theo quy định tại Điều 450 của Bộ luật Dân sự

Theo quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở 2005

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, ngoại trừ các trường hợp không phải công chứng, chứng thực.

Đối chiếu với quy định của luật thì, Hợp đồng mua bán nhà ở giữa hai bên không phát sinh hiệu lực pháp lý vì các lý do:

Giao kết hợp đồng giữa hai bên đã không có thỏa thuận rõ ràng về việc chuyển quyền sở hữu nhà; về giá cả và nghĩa vụ thanh toán; hợp đồng không có công chứng, chứng thực..

Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 (quy định đặt cọc):

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Đặt cọc để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng, bên nào vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm về tài sản theo quy định xử lý đặt cọc

Theo tình hưống nêu ở trên, các bên có thỏa thuận: bên mua giao tiền cho bên bán sử dụng, bên bán (nhận tiền) có nghĩa vụ hoàn trả sau một năm kèm theo lãi suất 15%, trong trường hợp không hoàn trả được thì bên giao tiền cho bên nhận sẽ được sở hữu nhà.

Điều kiện để việc chuyển quyền sở hữu nhà xảy ra khi bên nhận tiền không hoàn trả được tiền cộng với lãi suất cho bên giao tiền.

Tài sản được mang ra để bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền và lãi suất của bên nhận tiền trong trường hợp này chính là căn nhà

Theo quy định của Điều 471 Bộ luật Dân sự 2005

Hợp đồng vay tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Căn cứ theo thỏa thuận hai bên, căn cứ quy định pháp luật về vay tài sản.

Nhận định cá nhân tôi cho rằng, đây là thỏa thuận vay tiền.

Bên vay tiền dùng căn nhà để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền, bản chất của việc giao khoản tiền 300 triệu đồng cộng với cam kết trả lãi 15% là một thỏa thuận vay tiền, chứ không phải đặt cọc, lại càng không phải hợp đồng mua bán nhà vì ngay từ khi giao kết, người bán đã không có ý định bán nhà với một giá rẻ mạt như vậy, xét về bản chất đây là hợp đồng vay tài sản có thế chấp là căn nhà, cùng với các thỏa thuận, điều kiện xảy đến để hợp đồng thanh lý, phương thức xử lý khoản nợ vay mà các bên cần thanh lý (tự giác thực hiện không cần phải kiện ra Tòa án yêu cầu bảo vệ quyền lợi hay cưỡng chế buộc thi hành nghĩa vụ)

Đây là một dạng biến tướng của hợp đồng dân sự,là sự pha trộn giữa các giao kết hợp đồng dân sự (giao kết thuê nhà, giao kết vay tiền, giao kết mua bán nhà, giao kết thế chân, đặt cọc..)nhưng về mặt hình thức thì lại không tuân thủ đúng các quy định hình thức hợp đồng trong pháp luật dân sự Việt Nam, do vậy khi xảy ra tranh chấp, nếu Tòa án căn cứ trên hình thức các bên giao kết thì hợp đồng thì hoàn toàn không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam, nếu căn cứ trên ý chí giao dịch dân sự của hai bên thì lại càng khó khăn hơn, bởi ý chí này rất dễ dàng thay đổi theo chiều hướng có lợi nhất đối với chủ thể tham gia giao dịch.

Về nhận định, đánh giá quan hệ tranh chấp của Thẩm phán khi ngồi xét xử giải quyết tranh chấp(nếu có)thì lại phải xem xét, vận dụng, đối chiếu những quy định về các dấu hiệu đặc trưng pháp luật của các loại giao dịch dân sự, buộc các bên phải tuân theo, phục tùng ý chí pháp luật..

Qua vụ việc trên, chúng ta rút ra được bài học gì trong các quan hệ, giao dịch dân sự thường ngày.

  1. Thỏa thuận dân sự chỉ có giá trị pháp lý khi thỏa thuận đó không trái pháp luật.
  2. Khi thực hiện các giao dịch dân sự, đối với những tài sản có giá trị lớn hay nhà ở, các bên phải tuân thủ theo các quy định pháp luật về hình thức giao dịch.

Về hình thức giao dịch:

Hợp đồng về nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Nhà ở 2005 tại khoản 3 Điều 93

Trường hợp các bên xác lập quan hệ cho vay tiền có thế chấp nhà ở :

Tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 61 và Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở).

Thế chấp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản và làm đầy đủ các thủ tục công chứng hoặc chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền .

Ngoài ra, nhà ở tham gia giao dịch phải thỏa các quy định của Luật Nhà ở :

Điều kiện nhà ở được phép tham gia giao dịch, Điều kiện các bên tham gia giao dịch..

(theo quy định tại Điều 91, Điều 92 Luật Nhà ở 2005)

Trường hợp các bên xác lập quan hệ mua bán nhà ở.

Trước tiên nhà ở tham gia giao dịch phải thỏa các quy định của Luật Nhà ở về điều kiện được phép tham gia giao dịch.

Khi thực hiện giao dịch, các bên có thể tham khảo và lập hợp đồng theo mẫu hợp đồng mua bán nhà được ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở…

Ths. Luật Sư Nguyễn Tư Thúc.

Công Ty Luật sở hữu trí tuệ Thúc

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

Comments (0)

Trả lời

Your email address will not be published. Required fields are marked *